"大湾区"楼市的最大红利：500万深圳人，将住在深圳外！

作者：刘晓博

“粤港澳大湾区”的规划方案，很有可能在未来两周内公布。

这将是2018年中国区域经济发展的最大红利，其重要性将超过海南的“自贸区+自由港”的建设。原因很简单，“粤港澳大湾区”体量实在太大了，一降生就是世界级的。

这里说的“世界级”不仅仅指经济总量、人口规模，还包括金融、航运、贸易、科技、高等教育在全球湾区里的地位。由于这些数据此前列举过，这里就不再赘述。

而海南的“自贸区+自由港”的试验虽然力度非常大，但海南经济目前的体量只相当于东莞而已，其汇聚的资金总量只有大湾区的28分之一。

对于大湾区，普通老百姓只关心三个问题：第一，谁是龙头；第二，买房的机会在哪里；第三，我所在的城市有什么利好。所以，我的文章也未能免俗，将分别探讨这三个问题。

一、谁是龙头？

这个话题最容易引发争论。其实，每个人怎么想不重要，最终还是要看：第一，官方如何表述；第二，真实情况如何。

“粤港澳大湾区”方案是四方协商的结果，所谓四方：中央政府、广东省、香港和澳门特别行政区。之所以要协商，是因为存在“一国两制”，以及“三个关税区”。所以，中央政府充当协调人，四方协商。

在四方协商之下，三个省级区域：香港、澳门和广东省都有自己的需求。所以，香港、澳门和广州很重要。然后才轮到深圳、珠海、东莞、佛山等。换句话说，深圳你再NB，也不能超过香港澳门广州；东莞佛山再NB，也不能超过珠海。珠海体量小，但辈分高，人家是特区（持有粤C的车牌），还是广东省的三大副中心之一（另外两个是湛江和汕头）。

至于实际的中心，当然是“深港”。“深圳+香港”，面积只有3000平方公里，不到广州的一半，占大湾区5%的面积，但汇聚了65%资金。香港是全球四大金融中心之一，深圳股市的活跃度、成交量也能进入全球前十。所以，仅仅金融业，“深港”就已经是世界级了。至于集装箱吞吐量，深圳全球第四、香港全球第五，加起来全球第一。

大湾区内的世界级企业，也基本上都在深港两个城市。此外，香港还是中国跟世界联系最大的经济门户城市，中国对外投资的55%，外部对中国投资的65%，都通过香港进行。仅仅这一点，就足以让香港傲视上海。

香港还是中国重要的外交门户，拥有的使领馆数量超过上海，是广州的2倍多。

此外，香港—深圳—东莞—广州，还形成了大湾区的黄金轴线。大湾区北轻南重、西轻东重的态势是非常明显的。如果把大湾区简化为一个大写的英文字母“A”，则右下角是最闪亮的，右边这一条斜线是最有活力的。

下图是大湾区11个城市主要经济、社会指标的对比，海南省也参与了比较。

大湾区内城市2017年主要指标对比

排序	城市	资金总量 （万亿）	地方财政 （亿）	汽车拥有量 （万辆）	小学生 （万人）
1	香港	9.93	4641	65	35
2	深圳	6.97	3332	321	97
3	广州	5.14	1533	240	100
4	佛山	1.40	661	228	54
5	东莞	1.25	592	263	77
6	澳门	0.80	921	12	3
7	珠海	0.69	314	63	16
8	惠州	0.55	389	105	56
9	中山	0.54	313	89	30
10	江门	0.43	222	67	32
11	肇庆	0.23	95	49	37
	海南省	1.00	674	110	81

注：香港的统计数据是截至2017年5月，其他城市截至2017年末。财政收入，香港、澳门为全口径（包含卖地），内地城市均为“一般预算内收入（不含卖地，扣除了上交部分）。”上述数据都折合成了人民币。

二、楼市的最大机会在哪里

广东，尤其是珠三角地区，是中国城市化最大的熔炉，也是汇聚外来人口规模最大的区域。广东公布的官方人口是1.13亿人，但根据我的推算，广东实际生活人口在1.32到1.4亿之间，而且高度集中在大湾区的9个城市。

大湾区属于广东的9个城市，被广东官方分为三个组——广佛肇、深莞惠、珠中江。在这三个小圈子里，人口增长最好的是“深莞惠”。你拉长10年，观察一下9个城市的“小学生人数”就一目了然了。表面上看，广州小学生在四个一线城市里率先突破了100万，但事实上广州增速并不快，其基数一直很大。

我们的团队曾统计过2010年到2016年广东所有城市“小学生人数”的变动情况，在这6年里深圳增长了47%，惠州增长了33%，东莞增长了34%，而广州、佛山、肇庆分别增长了17%、17%和-3%。珠海、中山、江门的增幅是：23%、22%、4%。

换句话说：珠三角9城市里，人口增长最慢的板块是“广佛肇”。这可能让很多人感到意外。

上图：肇庆经济有点“撑不住”的感觉。

我一直在专栏里强调：粤港澳大湾区最大的机会，是深圳带来的，而不是香港、广州。原因很简单：深圳目前才是“大湾区”最大的人口、资金增长中心，而且由于深圳面积狭小，资源必须外溢。

对于广州来说，面积很大，很多区域还没有发展起来，能外溢的能量不多。香港那边，因为汇率等原因，资金其实是流向欧美的，回流内地的很少。看看李嘉诚家族的资金流向，就明白了。

深圳在2016年底，曾出台了“深圳市住房建设规划（2016-2020）”，这份文件值得细读。在这份文件里，深圳预计在“十三五”期间（2016-2020），全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。

期间深圳的住房供应量有多少？说出来吓人：只有65万套！其中“力争新建商品住房批准预售与现售30万套；保障性住房和人才住房供应35万套”。

180万减去65万，还有115万套房子从哪里来？当然只能靠周边城市。

对此，深圳官方已经直言不讳，多次表态要跟周边城市合作，来解决这个问题。最近有消息说，深圳又在跟东莞、惠州商谈，仿照“深汕（汕尾）合作区”搞两地合建的开发区。这类开发区，一般会有配套的住房。此外，深圳还希望沿着连接东莞惠州的地铁线，建设一些能安置深圳居民的小区。当然，这涉及到落户、教育和纳税等诸多问题，需要协商。

115万套房子，每套住4个人，就是将近500万人。而这，仅仅是“十三五期间”。

事实上，过去几年东莞、惠州、中山都有相当比例的房子，被深圳人买走。据“乐有家”统计，2017年惠州的房子58.6%被深圳人买走，东莞的房子57.3%被深圳人买走，中山的房子51.4%被深圳人买走。（估计统计的是新盘）

由于缺乏便捷的“通勤方式”，绝大多数临深区域的购房行动，都带有投资性质。如果深圳连接上述城市的地铁、大桥能通车，这些房子就可以真正发挥居住功能了。

下面这份表格，列举了深圳跟东莞、惠州之间准备在未来对接的地铁线，其中连接东莞的有10条线，连接惠州的有3条（注意，尚未确定）。至于深圳中山之间的“深中通道”则有望在2024年通车。“深中地铁”虽然尚未规划，但这个概念已经被两地高层关注了。深圳目前的市长，此前就是中山的市委书记。

想想看，当500万深圳人真正住到东莞、惠州、中山，这将是一番怎样的景象？一个真正的、高度互动的城市群就诞生了。其中带来的商业机会将非常巨大。

深莞惠轨道衔接示意图

三、大湾区谁最受益？

大湾区是一个共赢的方案，11个城市都可以获得红利。但相比之下，红利有大有小。其中东莞、惠州、中山、广州获得的红利，或许更大一些。

东莞位于“大湾区”黄金轴上，是中国唯一一个被“三个一线城市”（香港、深圳、广州）包围的城市，占尽天时地利人和。尤其是华为终端业务总部的迁入，让东莞成为中国本土智能手机的生产、研发中心（将带来整个产业链条的迁入）。更可怕的是，东莞未来有10条地铁连接深圳，可以源源不断地从深圳“吸收资源”。

惠州至少有3条地铁会对接深圳。目前深圳发展的热点仍然在西部，但最迟5年之后，深圳必须全面东进。深圳规划的第二机场，也靠近惠州。“深汕合作区”也在惠州的背后开花。从前文的表格可以看出，惠州的地方财政收入已经超过了珠海、中山，这都跟深圳资源的外溢有密切关系。

深中通道的建成通车，将让中山的翠亨新区直接对接深圳的宝安中心区、前海。到那时，中山的优势甚至比惠州还明显。如果真的建成“深圳—中山”的跨海地铁，那么中山就更不得了。从这个意义上看，未来中山可能超越珠海，成为珠江口西岸的老大。

深圳资源的外溢，会让深圳竞争力受损吗？当然不会，恰恰相反，深圳的总部经济会更发达。深圳应该乐于看到企业把生产线搬到周边城市，这比搬到内地更好。如果搬到内地，总部就有可能也迁走了。

在大湾区里还有一个非常受益的区域，就是广州的南沙。广州大力发展南沙，让广州和深圳从“对视关系”变成了“邻居关系”。也意味着广东经济重心进一步向珠江口汇聚。近年来，广州南下、深圳东莞西进和中山佛山江门的东进趋势同时出现，珠江口变得寸土寸金。而在珠江口拥有最多土地、居于中心位置的广州南沙，显然是大赢家。

至于区域内其他城市，也都可以获得“大湾区”的利好，只是肇庆距离稍远一点。这里不再赘述了。

延伸阅读：

如果再不多加米，深圳必将最排外！

资料来源：尹香武

2006~2017年这十二年里，深圳每年的新生儿数量分别是：10.9万人、13.5万人、16万人、15.8万人、16.7万人、18.1万人、21.3万人、20.7万人、20.17万人、20.04万人、23.1万人、24万人。

也就是说，十二年里深圳合计新生儿220.31万人、年均新生儿183592人/年，去年更是达到了创纪录的24万人，而据主管部门预计2018年将维持这个速度。

而且深圳还有一个渠道未被统计在内，就是比较庞大的深圳产妇在港生子、赴美加澳等地产子的境外生育，也就是说24万是被低估了的。

孩子太多而地方太少，所以小河沟也被占领了！

按照最新版城市规模划分标准：超大城市---1000万人以上、特大城市---500至1000万人、大城市100~500万人(300~500万人为Ⅰ型，100~300万人为Ⅱ型)、中等城市---50~100万人、小城市---50万人以下，深圳这十二年仅仅新生儿就生出了一座大城市、去年一年就生出一座小城市！

即使深圳的职场竞争压力这么大、资产竞争浪潮如此汹涌、城市节奏无比之快，深圳的妈妈们还在产子这个领域狂飙突进，深圳的妈妈们啊，还有哪个城市的妇女能够和你们相提并论，你们表现出全线、全面、全体的竞争优势！

以上数据足以让人们相信，最伟大的妇女群体、当今人类最具生产力的神级女性群体、里里外外全能的女性群体，肯定是在深圳啊，倒底是你们赋予了深圳活力、还是深圳赋能给了你们？！

这些新生儿三年后进入为期3年的幼儿教育、六年后进入为期6年的小学教育、九年后进入为期三年的初中教育、十二年后进入高中教育。按照上述年均生育速度、深圳必须持续保证单年级计有18.4万个学位，从小学到高中合计十二个年级需要221万个学位。以一个学校一个年级4个班、每班40个人算，单年级就是160人、全年级为1920人，这意味着深圳必须有2300座学校（含幼儿园但不含高等院校）才能满足要求！

深圳城市建设用地合计大约980平方公里，这就意味着深圳的学校建设密度必须达到每平方公里2.35所、出门不到200米内必有各类学校是必须的！这将是我国城市中学校密度最高的城市。而以每座学校占地1万平米计算，深圳需要24平方公里的土地用建学校，而深圳市政府手上的净地已经少于16平方公里，新建学校的用地恐怕也只能另寻它途了！

各位啊，体谅当家人之难吧，深圳土地市场已经无米下锅，如果中央再不给深圳多一些米，深圳只能从包容、吸纳转向排挤、排外了。给深圳加米的速度得快啊，再慢下去拖个5年，深圳单一个学位问题就足以焦头烂额。

中国的父母可都是一群为了后代教育可以不计成本投入、可以豁出去了的有远见的群体，学校不够是社会问题，而且一旦爆发涉及的家庭数量就不仅是这新增的这些孩子，而是影响到所有有教育阶段孩子的家庭，其实就可以理解为所有家庭都将受到影响，这是全民问题！

结论是：

1）深圳已经不是名校学位稀缺、而是学位的整体性稀缺。深圳学位的稀缺程度，已经超过房子。

2）其它城市都在说老龄化的时候，深圳是年轻化、少龄化，这种人口年龄结构在全国一枝独秀，并深刻影响之后的经济、楼市。

3）之前都说深圳的商品住宅只能依赖于旧改提供，现在要说，深圳的学校建设也必须依赖旧改提供，深圳只能提速旧改，否则已无发展空间。

4）深圳的土地呈现出最紧约束的态势，是包括港澳台在内的全国土地资源最紧缺的城市，还很可能是全球50大城市列强中，土地最最紧缺的。

5）如果不尽快给深圳加米，上述条件很可能导致原本最开放的深圳，产生极强的排外效应，从而成为最排外的城市，当然排外的方式是文明的：你买不起、你进不来！所以要尽快给深圳加米！

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粤港澳大湾区是指由广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群 ，与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区并肩的世界四大湾区之一，国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。